¿Alguna vez se ha preguntado si la persona a la que acaba de comprar una casa o una finca es su verdadero dueño?
- Debe saber que, aun no siéndolo, en contrato de compraventa es válido y eficaz.
- Así es, pues la compraventa no es un modo de adquirir por sí solo, sino que debe de ir seguido de lo que se conoce como tradición, definida como la entrega de la cosa con ánimo de transmitir el dominio.
- En este sentido se expresa el tenor del artículo 609 del Código Civil cuando dice: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.” Y consecuentemente con lo dicho, nuestro ordenamiento define la compraventa en el artículo 1445 cuando dice: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.” Señalando que la obligación principal del vendedor es la entrega de la cosa, con independencia de que sea de su propiedad o no.
- En el mismo sentido, el artículo 1.461 señala “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.” Estableciendo que en caso de que la cosa vendida no fuese de su propiedad, y un tercero privase al comprador de esta, el vendedor estaría obligado al saneamiento, es decir a la devolución del precio recibido más los gastos ocasionados al comprador. Pero en caso de que el verdadero propietario no actuase en contra del comprador, este devendría propietario por usucapión, una vez transcurrido el tiempo, que para la prescripción adquisitiva se establece en el Código Civil.
- Por ello, si usted adquirió una finca y con posterioridad descubre que el vendedor no era el verdadero dueño, no podrá reclamar contra él, y estará obligado a pagar el precio, en caso de haberse aplazado, ya que no es una de las obligaciones del vendedor el transmitir el dominio de lo vendido. No obstante, usted acabará deviniendo propietario por usucapión, o, en caso de reclamación por el verdadero dueño, y pérdida de la cosa, lo que se conoce como evicción, usted solo podrá reclamar contra el vendedor el saneamiento referido.
- Como ejemplo práctico, podría darse el caso de que alguien manifieste en escritura pública que una finca es de su propiedad por herencia de sus padres, sin acreditarlo, y constando en el catastro la finca a su nombre, por error, podría posteriormente venderla a otro, quien a su vez podría incluso inmatricularla a su nombre, y pasados los dos años que establece el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, la venta devendría definitiva a favor del comprador por la protección que proporciona el artículo 34 de la Ley Hipotecaria a los llamados “terceros hipotecarios”.
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